Démolition en Essonne (91)

Démolir n'est pas casser. Sur un chantier de démolition, la partie spectaculaire — l'engin qui attaque la structure — représente une fraction du temps passé. L'essentiel se joue avant, dans ce qu'on a vérifié, et après, dans ce qu'on fait des matériaux. C'est là que se forment les écarts entre deux devis qui portent pourtant le même intitulé.

Ce qu'on démolit le plus souvent chez un particulier

La démolition d'un immeuble entier est un métier à part, avec ses bureaux d'études et ses engins de grande masse. Ce que rencontre un terrassier en Essonne est d'un autre ordre, et ce sont ces ouvrages-là qui sont traités ici :

• Abris de jardin, garages et appentis. Structure bois, parpaing ou fibrociment, souvent posés sur une dalle qu'il faut décider de garder ou non.
• Dalles et terrasses béton. Une dalle de 8 cm sans ferraillage et une dalle de 20 cm armée ne se démolissent pas avec le même matériel ni dans le même temps.
• Murs, murets, escaliers et anciens soutènements. Le point à trancher avant tout : le mur retient-il quelque chose ? Un muret décoratif se dépose ; un mur qui retient un talus se remplace, dans le même mouvement.
• Piscines enterrées. Comblement partiel ou démolition complète : deux chantiers différents, avec des conséquences différentes sur le terrain.
• Anciennes fosses, cuves à fioul, regards et réseaux abandonnés. Les cuves à fioul relèvent d'une procédure propre : dégazage et neutralisation avant toute intervention mécanique.
• Dallages, enrobés et anciennes allées à retirer avant de refaire un accès ou une cour.

Avant de toucher à quoi que ce soit : l'urbanisme

On l'oublie régulièrement, parce que démolir donne l'impression de « rendre » du terrain plutôt que de construire quelque chose. Le code de l'urbanisme ne voit pas les choses ainsi.

Le permis de démolir existe. Il n'est pas exigé partout, mais il l'est notamment dans les communes qui l'ont institué par délibération de leur conseil municipal, dans les sites patrimoniaux remarquables, aux abords des monuments historiques et dans les sites classés ou inscrits. Plusieurs communes du secteur sont concernées à ce titre, en totalité ou sur une partie de leur territoire.

Quand la démolition accompagne une construction, elle est le plus souvent instruite dans le cadre du permis de construire ou de la déclaration préalable qui porte le projet — mais encore faut-il qu'elle y ait été déclarée. Une démolition « oubliée » dans le dossier reste une démolition non autorisée.

Deuxième point souvent négligé : le mur mitoyen. Un mur séparatif mitoyen appartient aux deux voisins. Il ne se démolit pas d'un seul côté, même s'il est en mauvais état et même si vous en avez assumé l'entretien. La démolition suppose l'accord du copropriétaire du mur, et il vaut mieux que cet accord soit écrit.

Amiante et plomb : ce que la loi impose avant travaux

C'est le sujet le plus mal connu des chantiers de démolition chez les particuliers, et celui qui a les conséquences les plus lourdes quand il est traité par-dessus la jambe.

• L'amiante. Le repérage avant travaux est prévu par le code du travail pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 — date à laquelle l'usage de l'amiante a été interdit en France. Il incombe au donneur d'ordre, c'est-à-dire au propriétaire, et non à l'entreprise qui intervient. En pratique, les matériaux à surveiller sont bien identifiés : plaques ondulées de fibrociment sur les toitures d'abris et de garages, conduits et descentes en fibrociment, dalles de sol anciennes et leur colle, certains enduits et calorifugeages.
• Le plomb. Les peintures au plomb concernent les constructions antérieures au 1er janvier 1949. Sur un chantier qui produit des poussières — ponçage, grattage, démolition d'huisseries ou de cloisons peintes — le risque est réel et se traite par un repérage préalable.

Couper les réseaux avant de démolir

Un ouvrage à démolir est presque toujours alimenté ou traversé par quelque chose. Avant le premier coup de godet, on identifie et on neutralise :

1. L'électricité. Coupure et dépose du branchement par le gestionnaire de réseau, pas par l'entreprise de travaux. Un câble « qu'on croit mort » ne se coupe pas.
2. Le gaz. Même principe : la coupure et l'obturation relèvent du distributeur, et donnent lieu à un document.
3. L'eau. Fermeture, puis dépose ou bouchage du branchement pour éviter qu'une conduite sectionnée n'inonde la fouille.
4. Les réseaux enterrés qui passent sous l'emprise. Ils se déclarent, comme pour n'importe quelle ouverture de tranchée. La démolition d'une dalle ou d'un dallage suit exactement les mêmes obligations de déclaration de travaux qu'un terrassement.

Les gravats : le vrai poste du chantier

Sur une démolition courante, ce n'est pas l'abattage de l'ouvrage qui pèse le plus lourd dans le devis, c'est ce qu'on fait des matériaux. Une dalle de béton armé de quelques dizaines de mètres carrés représente plusieurs tonnes qu'il faut charger, transporter et déposer dans une installation autorisée à les recevoir.

Et le dépôt se paie au flux. D'où le tri, qui n'est pas une coquetterie environnementale mais une décision économique :

• Les inertes — béton, parpaing, brique, tuile, carrelage, terre non polluée — partent vers une plateforme de recyclage et ressortent en grave recyclée. C'est le flux le moins cher à déposer.
• Le bois, les métaux, les plastiques ont chacun leur filière. Les métaux ont même une valeur : les séparer réduit la facture au lieu de l'augmenter.
• Le plâtre ne se mélange jamais aux inertes : au contact de l'eau et de matières organiques, il dégage du sulfure d'hydrogène. Les plateformes le refusent dans le tout-venant.
• Le tout-venant en mélange est le flux le plus cher, et c'est celui qu'on obtient quand on n'a rien trié. Un devis « démolition et évacuation » sans un mot sur les filières est un devis qui vous fera payer du mélange.

Depuis 2023, les déchets du bâtiment relèvent en outre d'une filière à responsabilité élargie du producteur : les déchets triés issus des produits et matériaux de construction peuvent être repris sans frais de dépôt dans les points de collecte du réseau, ce qui rend le tri encore plus rentable qu'auparavant.

Ce que votre devis doit mentionner

Un point utile à connaître, parce qu'il vous donne un critère de comparaison objectif entre deux entreprises. Depuis le 1er juillet 2021, les devis de travaux de démolition et de rénovation doivent mentionner :

• une estimation de la quantité de déchets que le chantier va produire ;
• les modalités de gestion et d'enlèvement de ces déchets ;
• les installations dans lesquelles ils seront déposés, désignées nommément et non « en déchèterie » ;
• le coût associé à cette gestion.

Un devis de démolition qui ne dit rien de tout cela est incomplet au regard de la réglementation — et, plus prosaïquement, c'est un devis dont le poste le plus lourd n'est pas chiffré. Il finira en supplément.

Le cas particulier de la piscine enterrée

Il revient assez souvent pour mériter son paragraphe. Deux options, qui ne se valent pas.

Le comblement. On casse les margelles et la partie haute des parois, on perce le radier en plusieurs points, puis on remblaie par couches compactées. Le percement du fond n'est pas facultatif : sans lui, la structure enterrée devient une cuve étanche qui collecte l'eau du terrain, et le remblai se transforme en éponge instable. C'est la solution la moins coûteuse, mais elle laisse en terre une structure qu'il faudra signaler à un acquéreur, et le terrain ainsi reconstitué ne portera pas une construction sans étude.

La démolition complète. Parois et radier sont entièrement démolis et évacués, la fouille est remblayée et compactée par couches en matériau adapté. Le terrain redevient un terrain, sans réserve. C'est plus long, cela produit beaucoup plus de gravats — donc c'est plus cher — mais c'est la seule option quand la zone doit ensuite être construite, ou quand la parcelle est destinée à la vente.

Dans les deux cas, la suppression d'une piscine a des conséquences administratives : elle modifie la surface taxable et, selon les communes, la base des taxes locales. Un passage en mairie évite de découvrir le sujet un an plus tard.

Et après ? La remise en état de l'emprise

Une démolition ne s'arrête pas au dernier voyage de benne. L'emprise libérée est un trou, ou une zone décaissée, ou un mélange de terre et de gravats fins. La remettre en état suppose les mêmes gestes qu'un terrassement de terrain : purge des matériaux impropres, remblaiement en matériau adapté, compactage par couches, et reprise du niveau et des pentes pour que l'eau reparte dans la bonne direction.

C'est le moment, aussi, où l'on décide de la suite : un drainage pendant que la fouille est ouverte coûte beaucoup moins cher qu'un drainage repris deux ans plus tard, et une clôture se pose plus facilement sur un terrain encore dégagé. Ces enchaînements se discutent au devis, pas en cours de chantier.

Enfin, si la démolition a fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme, elle se clôt par une déclaration attestant l'achèvement des travaux. C'est cette pièce qui referme le dossier — et qu'un notaire réclamera le jour de la vente.

Questions fréquentes